Le risposte ai dubbi sul bonus affitto

Come funziona il bonus locazioni introdotto dal decreto Cura Italia per aiutare le imprese ad affrontare la crisi causata dal Covid-19? Le risposte ai dubbi e i chiarimenti del Fisco.

Guida al credito di imposta affitto

Per i soggetti esercenti attività d’impresa, il decreto Cura Italia ha previsto un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1. Successivamente, il decreto Rilancio e il dl Agosto hanno prorogato, seppur con qualche modifica, la misura. 

Cosa c’è da sapere sul credito di imposta affitti e i chiarimenti del Fisco. 

Bonus affitti a prescindere dalla forma giuridica del contratto

Il primo chiarimento arriva con la risposta n. 318 del 7 settembre 2020, con cui il Fisco afferma che l’accesso al bonus non è impedito dalla forma giuridica del contratto di locazione. 

La società intestataria di un contratto di concessione di un immobile pubblico classificato C1, dove svolge l’attività di vendita di beni e servizi al pubblico, sospesa a causa dell’emergenza sanitaria in quanto non rientrante tra quelle identificate come essenziali, può usufruire del credito d’imposta “locazione negozi e botteghe”. Ciò vale, chiarisce l'Agenzia, anche se l’articolo 65 del dl Cura Italia che ha previsto lo specifico sconto fiscale, si esprime solo in termini di “canone di locazione”, senza alcuna ulteriore precisazione in merito ad altri eventuali rapporti contrattuali.

Il contratto di concessione è quindi assimilabile a quello della locazione “tipica” perché avente la stessa funzione economica.

E se un contratto riguarda più immobili di diverse categorie?

Il secondo chiarimento, contenuto nella risposta n. 321/2020 riguarda la determinazione del credito d'imposta per botteghe e negozi in caso di contratto avente ad oggetto più immobili appartenenti a diverse categorie catastali.

Il titolare di un contratto di locazione avente ad oggetto distinte unità immobiliari, di cui solo due appartenenti alla categoria catastale C1 riferibile a “negozi e botteghe”, può fruire del credito d’imposta previsto dal decreto Cura Italia scorporando i canoni dei due immobili ai quali può essere applicata l’agevolazione, escludendo così gli altri.  

Bonus affitto anche per un locale non iscritto in catasto

Un locale commerciale non iscritto in catasto, perché extraterritoriale, può comunque accedere all’agevolazione e all’eventuale cessione al locatore del relativo bonus previsto dal decreto Rilancio a sostegno degli operatori che hanno continuato a pagare i canoni di affitto degli immobili non utilizzati nel periodo di lockdown. L’Agenzia, con la risposta n. 364/2020, chiarisce che ai fini del beneficio rileva la destinazione dell’immobile.

Il chiarimento è stato richiesto da una società, con sede legale e operativa in Italia, che a causa dell’emergenza da Covid-19, ha dovuto appunto abbassare la serranda dell’attività commerciale svolta presso un locale in affitto, non accatastato e non accatastabile, perché extraterritoriale e di proprietà dello Stato del Vaticano.

Come si calcola la riduzione del fatturato?

Il Fisco risponde al quesito di una Srl, nata nel 2016, che ha iniziato la sua attuale attività nel 2019 per effetto della cessione d’azienda di una ditta individuale. Con l’operazione l’istante ha acquisito i beni strumentali e le licenze necessarie per svolgere l'attività.

La società chiede se, nel suo caso, possa essere riconosciuta la continuità aziendale con l'attività svolta precedentemente in forma di ditta individuale e usufruire del credito d’imposta previsto dall’articolo 28 del decreto Rilancio relativo ai canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d'azienda, con lo scopo di contenere gli effetti negativi e la chiusura forzata delle attività per l'emergenza epidemiologica da Covid-19. Il dubbio nasce perché l’agevolazione spetta soltanto se in ognuno dei mesi interessati dal beneficio il richiedente ha registrato una diminuzione del fatturato di almeno il 50% rispetto a quello conseguito negli stessi periodi nell’anno precedente.

L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 402 del 24 settembre 2020, ha chiarito che la determinazione del calo di fatturato ai fini della fruizione del credito d’imposta da parte di una Srl va effettuata in riferimento ai risultati economici registrati nei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno dalla ditta individuale trasferita. 

Sul tema il Fisco è tornato anche successivamente, con la risposta n. 256 del 16 aprile 2021. Il quesito, in questo caso, è di una società che nel 2019 aveva ceduto con riserva di proprietà un bar e che poi lo ha riacquisito nel 2020 a causa di vicende giudiziarie, in quanto l’acquirente, che ha gestito il locale nel 2019, non ha pagato neanche in parte il corrispettivo pattuito. L’istante ha ripreso quindi l'attività nel 2020 fino a quando c'è stata la chiusura per il lockdown e chiede se ai fini del bonus locazioni può tenere in considerazione, nel calcolo della diminuzione del fatturato, anche gli incassi della società acquirente registrati nel periodo di gestione del bar oppure se sia possibile considerarla "costituita dopo il 1° gennaio 2019".

L'Agenzia delle entrate ha spiegato che in questo caso, per la riduzione del fatturato che dà diritto alla fruizione del bonus locazioni, si dovrà computare la quota del medesimo fatturato derivante dell'azienda oggetto di trasferimento per i mesi di riferimento del credito. Va esclusa, invece, la configurazione di un soggetto costituito dopo il 1° gennaio 2019.

Bonus anche in caso di sublocazione

Un’associazione sportiva dilettantistica iscritta al CONI potrà accedere al bonus affitti, per i canoni corrisposti sulla base di un contratto di sublocazione, purché sussistano tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa.

E’ in sintesi il chiarimento contenuto nella risoluzione n. 68/E del 20 ottobre 2020 dell’Agenzia delle entrate, che di fatto ritiene che il credito d’imposta per i canoni di locazione possa valere anche per i canoni derivanti dai contratti di sublocazione. 

Bonus anche per l'Ente pubblico nazionale non economico

Nella risposta n. 169 del 10 marzo 2021 l’Agenzia delle entrate chiarisce che può beneficiare del bonus affitti l’ente pubblico nazionale non economico (Enc), per i canoni di locazione relativi all'immobile adibito a sede istituzionale, per i quali ha effettuato i pagamenti nel periodo marzo - giugno 2020, indipendentemente dalla sua qualificazione pubblica o privata. 

La normativa, precisa il Fisco, non fa alcun riferimento alla natura pubblica o privata degli enti non commerciali destinatari del regime di favore, utilizzando la locuzione “enti non commerciali” ed estendendo tale regime anche agli enti del terzo settore e agli enti religiosi civilmente riconosciuti. Di conseguenza, gli enti non commerciali possono accedere al credito d’imposta indipendentemente dalla circostanza che assumano la qualifica di ente pubblico o privato.

Bonus fruibile anche per i canoni pagati in ritardo

Nella risposta n. 263 del 19 aprile 2021 il Fisco chiarisce che una società che nel corso del 2021 versa i canoni di un contratto d’affitto relativi al 2020 matura il diritto alla fruizione del credito d’imposta per canoni di locazione a uso non abitativo e affitto d’azienda, purché sussistano tutti gli ulteriori requisiti di legge. Il bonus potrà essere ceduto, tra gli altri, al locatore, secondo le modalità stabilite dai provvedimenti dell’Agenzia delle entrate del 1° luglio e del 14 dicembre 2020.

Stato di calamità e bonus affitti

L’esercente che all’inizio dello stato di emergenza da Covid-19 aveva sede operativa o domicilio fiscale in un comune colpito da evento calamitoso con stato di emergenza ancora in atto, può fruire del bonus locazione per i canoni versati nel periodo di lockdown a prescindere dalla riduzione di fatturato. E' quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 367 del 24 maggio 2021.

Tax credit affitti anche per un contratto di affidamento in subconcessione 

Nella risposta n. 827 del 17 dicembre 2021, il Fisco risponde a una Srl, la quale, sulla base di un contratto di affidamento stipulato con altra società titolare di una concessione, cura e gestisce alcuni spazi dietro il pagamento di un corrispettivo costituito da una parte fissa e da una variabile, condizionata al fatturato e chiede di poter fruire dello specifico credito d’imposta nella misura massima del 60%.

In assenza di alcun servizio fornito da parte della concessionaria, chiarisce l'Agenzia, il contratto può essere assimilato a quelli in cui il godimento degli immobili avviene grazie a un atto amministrativo di concessione. La disponibilità di spazi non attrezzati, il sostenimento delle spese per la realizzazione degli impianti e degli arredi necessari allo svolgimento dell'attività e la previsione nel canone di una quota fissa minima garantita, a prescindere dal fatturato conseguito, fanno risultare il contratto di affidamento in subconcessione assimilabile alla locazione tipizzata nel codice civile, e pertanto, agevolabile nella misura del 60% del canone di locazione pagato.

Stop al beneficio per gli atti diversi dalla locazione

Con la risposta n. 195 del 20 aprile 2022, l’Agenzia delle entrate chiarisce che non spetta il credito di imposta  affitti per gli atti di concessione che non siano assimilabili né alla locazione tipizzata nel codice civile né a un provvedimento amministrativo di concessione di godimento degli immobili. I contratti, in particolare, devono possedere i requisiti soggettivi e oggettivi, stabiliti dalla normativa di riferimento.