Bonus prima casa, guida alle agevolazioni fiscali

I chiarimenti del Fisco su Bonus prima casa - Foto di Jean van der Meulen da PexelsIn cosa consiste il bonus prima casa e le risposte alle domande più frequenti sui requisiti di accesso e di esclusione per l'acquisto del primo immobile.

Mutui prima casa senza anticipo per i giovani nel 2021 

I chiarimenti sul bonus prima casa

Decreto Semplificazioni, superbonus allunga i tempi per l'agevolazione prima casa

Il contribuente che acquisti un’abitazione con l’agevolazione 'prima casa' e la sottoponga a uno degli interventi per i quali è concesso il superbonus del 110% avrà a disposizione 30 mesi, non decorrenti dal giorno del contratto di compravendita ma dal 1° gennaio del 2022, per trasferire la propria residenza. Questa decorrenza posticipata è una delle novità introdotte dal decreto Semplificazioni (dl n. 77-2021)

La norma andrà coordinata con il provvedimento previsto dal dl Milleproroghe che, a causa dell’epidemia da Covid-19, ha sospeso, fino al 31 dicembre 2021, tutti i termini prescritti in tema di bonus prima casa.

La novità, inoltre, non impone all'acquirente di porre la propria residenza nella casa oggetto dell’acquisto agevolato, dove poi vengono effettuati i lavori per i quali è concesso il superbonus. Resta fermo, infatti, che chi compra la prima casa e non abita nel Comune in cui è ubicata l’abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, ha tempo 18 mesi - o 30 mesi, nel caso di interventi utili a ottenere il superbonus - per trasferire la propria residenza in un qualsiasi luogo compreso nel territorio del Comune dove è situata l’abitazione acquistata con il bonus prima casa.

Decreto Sostegni bis, mutui prima casa giovani under 36

Il decreto Sostegni bis o decreto Imprese (dl n. 73-2021) va ad ampliare la platea dei giovani destinatari delle agevolazioni fiscali, come l'esenzione dell'imposta sostitutiva su bollo e ipoteche, per l’acquisto della casa. A beneficiare degli aiuti, quindi, saranno gli under 36 con un ISEE fino a 40mila euro.

 Viene disposto, inoltre, il potenziamento del Fondo Gasparrini - Fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto per la prima casa - e del Fondo di Garanzia prima casa, portando la percentuale di copertura della garanzia dal 50% all’80%. 

Milleproroghe: estesi i termini del bonus prima casa

Anche il bonus prima casa subisce gli effetti della pandemia di Covid-19. Con il decreto Liquidità è stata prevista la sospensione delle scadenze relative ai benefici connessi all'acquisto del primo immobile, fino al 31 dicembre 2020, per favorire un più ampio accesso alle agevolazioni. Ora, con la legge di conversione del decreto Milleproroghe questa data viene ulteriormente estesa al 31 dicembre 2021, termine relativo sia ai fini del mantenimento del beneficio prima casa, sia ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa. 

Tra i termini sospesi:

  • i 18 mesi dall’acquisto per trasferire la residenza nel comune in cui è stata acquistata l’abitazione;
  • il termine della scadenza di un anno che il contribuente, che ha ceduto l’immobile acquistato con i benefici prima casa nei 5 anni successivi, ha a disposizione per conservare l’agevolazione procedendo con l’acquisto di un altro immobile da utilizzare come abitazione principale;
  • il termine di un anno a disposizione per procedere alla vendita dell’abitazione in caso di acquisto di un secondo immobile.

 La stessa tempistica è prevista anche per beneficiare del credito di imposta in caso di nuovo acquisto dopo l’alienazione dell’immobile al quale è stato applicato il bonus prima casa.

Cos'è il bonus prima casa 2020?

Il bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Con i benefici in questione sono ridotte sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa.

Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
  • il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Il bonus si associa al Fondo di garanzia per i mutui prima casa, gestito dalla Concessionaria servizi assicurativi pubblici (CONSAP S.p.A) e reso operativo nel 2015 grazie ad un protocollo d’intesa con l'Associazione bancaria italiana (ABI). Questo, grazie all’ultima legge di Bilancio,  ha ricevuto uno stanziamento di 10 milioni di euro, che permetteranno al Fondo di far fronte alle richieste per tutto il 2020.  

Uso parziale del bonus prima casa

Nel caso in cui il credito d’imposta "prima casa" venga speso soltanto in parte per il pagamento del Registro dovuto per l'atto in cui il credito è maturato, l'importo residuo potrà essere speso in riduzione dell’Irpef o in compensazione delle somme dovute, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipo-catastale, sulle successioni  e donazioni, per gli atti presentati dopo l’acquisizione del credito, per le quali il credito deve essere utilizzato integralmente. Questo il contenuto della risposta n. 44 del 18 gennaio 2021.

Trasferimento immobile in costruzione: agevolazioni vincolate a tre anni

Al limite previsto per la conclusione dei lavori di costruzione della "prima casa", scaduto il quale decadono le agevolazioni, non è applicabile la sospensione degli appuntamenti tributari disposti dall’articolo 24 del decreto Liquidità. Quindi, trattandosi di una norma agevolativa di carattere eccezionale,  non è estendibile a ipotesi diverse da quelle indicate nella disposizione stessa. È quanto precisa l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 39 del 12 gennaio 2021

Agevolazioni prima casa: necessaria una dichiarazione esplicita in atto

La sentenza della Corte di Cassazione 9 ottobre 2020, n. 21814 ha ribadito che il contribuente che, in sede di acquisto di un'abitazione con le agevolazioni prima casa, intende avvalersi  del requisito relativo al luogo di svolgimento della propria attività è tenuto a dichiarare tale circostanza nell’atto di acquisto

Bonus prima casa e immobile in eredità

La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 20132 del 24 settembre 2020, ha stabilito che le agevolazioni "prima casa" per acquisto per successione consentono di applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa laddove anche uno solo dei beneficiari sia in possesso delle condizioni agevolative. Unica condizione:  l'erede titolare dei requisiti, anche se coniuge superstite convivente, deve richiedere esplicitamente il bonus nella dichiarazione di successione o attraverso una dichiarazione integrativa.

Non si perde bonus se ritardo per causa di forza maggiore

Una nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce come i benefici prima casa non si perdano a causa dei ritardi nei relativi adempimenti causati dalle conseguenze del coronavirus.

In particolare, con la risposta n. 485 del 19 ottobre 2020 si conferma il diritto alla detrazione per il caso in esame, relativo all'accesso per un’unità immobiliare da accorpare alla propria come abitazione principale. L'Agenzia dà ragione all’istante, per l’intervenuta emergenza epidemiologica, che ha di fatto bloccato i lavori, con conseguente causa di forza maggiore. In questi casi scatta la proroga dei termini per un tempo pari alla durata della causa di forza maggiore, nella fattispecie dal 23 febbraio al 2 giugno 2020. 

Agenzia delle Entrate, risposta n. 485 del 19 ottobre 2020

Bonus valido anche se prima casa invenduta entro l'anno

Con la risposta n. 345 dell'11 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate considera il caso di un contribuente che ha acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa a maggio 2019, senza però riuscire a vendere entro l’anno l’altro immobile di sua proprietà, anch’esso comprato usufruendo degli stessi benefici, a causa delle restrizioni imposte per fronteggiare l’epidemia da Covid-19.

In conclusione, il termine per concludere l'alienazione riprenderà a decorrere dal 1° gennaio 2021

Agenzia delle Entrate, risposta n. 345 dell'11 settembre 2020

Ok al bonus per emigrato che non cambia residenza

Il contribuente che non ha dichiarato in atto di essere iscritto all'Anagrafe italiani residenti all’estero (AIRE), pur avendo i requisiti, può mantenere le agevolazioni fruite, qualora dichiari, con un atto integrativo nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall'atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all'estero, iscritto all'AIRE. Con ciò rettificando la dichiarazione resa nell'atto di acquisto in relazione alla residenza. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello n. 333 del 10 settembre 2020

Agenzia delle Entrate, risposta n. 333 del 10 settembre 2020

Sospensione termini per decadenza bonus prima casa

Con la risposta all'interpello n. 310 del 4 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che con il dl Liquidità, per impedire la decadenza dal beneficio e viste le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all'emergenza Covid-19, è stata prevista la sospensione, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del bonus prima casa e per il riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa". 

Agenzia delle Entrate, risposta n. 310 del 4 settembre 2020

Parziale uso bonus, residuo fruibile per futuro acquisto 

Il contribuente che non si è potuto avvalere per intero del bonus prima casa in sede di rogito notarile può chiedere di poter utilizzare la rimanente parte dell'agevolazione in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale  relative ad un secondo atto di compravendita. È questa la sintesi della risposta n. 223/E del 22 luglio dell’Agenzia delle entrate.

Bonus prima casa: perdita beneficio per tardivo trasferimento

Il contribuente che acquista un’abitazione con le agevolazioni prima casa e non trasferisce la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, invece, perde il beneficio fiscale, anche se il tardivo trasferimento della residenza è dovuto al mancato rilascio dell’abitazione da parte dell’inquilino e al prolungarsi dei lavori di ristrutturazione. 

Sono queste le precisazioni contenute nell’ordinanza della corte di cassazione n. 10719 del 5 giugno 2020.

Chiarimenti del Fisco: demolizione non costituisce fusione

Con la risposta n. 113 del 21 aprile 2020, l'Agenzia si è concentrata sulla richiesta di una signora intenzionata ad acquistare con le agevolazioni prima casa l’appartamento adiacente a quello che già possiede, in comproprietà con il coniuge e in regime di separazione dei beni, per poi procedere alla demolizione dell’intero fabbricato che comprende le due unità immobiliari e, successivamente, edificare sull’area rimasta libera un villino monofamiliare, che sarà composto da un'unica casa di abitazione con annesso locale garage, da destinare ad abitazione principale della coppia. 

Agenzia Entrate, risposta n. 113 del 21 aprile 2020

Precisazioni Cassazione: vale la residenza anagrafica

Ai fini dell’agevolazione prima casa, se l’immobile è ubicato in un Comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, rileva il trasferimento anagrafico della residenza entro i termini stabiliti dalla legge. Il dato anagrafico, infatti, costituisce l’unico elemento dotato di certezza perché verificabile da parte dell'Amministrazione finanziaria, non rilevando la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile. 

Sono queste le precisazioni contenute nell’Ordinanza della corte di cassazione n. 7352 del 17 marzo 2020.

Bonus valido anche con donazione immobile "risolta"

L’impegno a cedere entro un anno dall’atto la prima casa acquistata con il bonus, assunto in sede di acquisto di un’altra abitazione, non si considera disatteso se, donato il primo immobile, lo stesso atto di donazione è successivamente oggetto di risoluzione: la pattuizione con cui il bene retrocede in capo all’originario proprietario configura un nuovo atto di donazione. In tale ipotesi, non c’è decadenza dalle agevolazioni fruite.  E' questo il principio cardine espresso dall'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 77 del 2 febbraio 2021.

Revoca bonus per casa in costruzione

Se si avanza una richiesta di agevolazione prima casa per l’acquisto di un’abitazione in costruzione, il termine entro il quale l’Amministrazione finanziaria  può revocare il beneficio fiscale inizia a decorrere dopo tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 28577 del 15 dicembre 2020.

Bonus valido per riacquisto casa all'estero

Non perde i benefici il contribuente che rivende la 'prima casa' senza attendere cinque anni dal suo acquisto, se acquista entro un anno, anche all’estero, un nuovo immobile e invia al Fisco i documenti comprovanti il possesso dei requisiti richiesti per l’accesso alle agevolazioni e la destinazione a dimora abituale del nuovo acquisto. È la precisazione dell’Agenzia delle entrate fornita con la risposta n. 126 del 24 febbraio 2021.

Bonus e acquisto immobile per usucapione 

Nel caso di acquisto per usucapione di un immobile, il contribuente che vuole usufruire dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro, prevista per la prima casa, deve rendere le dichiarazioni obbligatorie per legge non più tardi della sentenza dichiarativa di usucapione.  In caso contrario l’acquirente decade dal beneficio, dovendosi escludere un effetto sanante per le dichiarazioni rese successivamente. Sono queste le precisazioni fornite dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 1270 del 21 gennaio 2021.

Bonus ripetibile anche in caso di agevolazioni nella successione e donazione

Il diritto acquisito con l'agevolazione 'prima casa' nella successione e donazione non esclude la possibilità di fruire nuovamente del beneficio nell'ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di un'altra abitazione. Questa condizione vale anche se il primo acquisto di immobile abitativo agevolato è avvenuto parzialmente per donazione. Ciò, a condizione che venga alienata la quota acquistata a titolo oneroso, entro un anno dall'acquisto.  È questa la sintesi della risposta a interpello n. 228 del 2 aprile 2021 dell’Agenzia delle entrate.

No al bonus per terreni che non sono "pertinenze"

I terreni acquistati insieme al fabbricato, destinati alla costruzione di un complesso residenziale, che non presentano i requisiti per essere qualificati come "pertinenze" dell'immobile non rientrano nell'ambito di applicazione dell'agevolazione prima casa ed esulano dalla ratio della stessa, che è quella di favorire l'acquisizione della "prima abitazione".  È la precisazione dell’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 234 del 9 aprile 2021.

Bonus, quando non vale la sospensione dei termini Covid-19

Non è possibile beneficiare della sospensione relativamente ai termini di ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell'atto. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 235 del 9 aprile 2021. Tra i termini oggetto di sospensione previsti dal decreto Liquidità vi  è anche il periodo di 18 mesi dall'acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione.

Bonus ammesso anche per immobile ereditato

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 277 del 21 aprile 2021, ha chiarito la possibiltà per un soggetto di avvalersi del bonus in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, nonostante sia titolare di un altro immobile situato nello stesso Comune, anche qualora quest'ultimo sia stato acquistato con le agevolazioni prima casa in sede di successione o donazione,  sempre a condizione che si proceda a vendere entro l'anno l'immobile precedentemente acquistato a titolo gratuito. 

No al bonus in condizioni sospensive

Non ha diritto all’agevolazione sulla prima casa chi acquista un immobile prevedendo una condizione sospensiva con la quale si impegna a vendere l’abitazione principale di sua proprietà e acquistata usufruendo degli stessi sconti fiscali. I requisiti non sono rinviabili e la norma di riferimento richiede espressamente che il contribuente, al momento della stipula dell’atto di compravendita, non sia proprietario di altra abitazione primaria.  È quanto chiarito dalla Corte di cassazione che, con l’ordinanza 10513 del 21 aprile 2021, ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate.

Recupero beneficio Iva all'acquirente

Sul fronte Iva, la revoca del bonus prima casa per le abitazioni di lusso legittima il recupero dell’amministrazione nei confronti del cedente o cessionario nel caso in cui l’applicazione erronea dell’aliquota al 4% in luogo di quella ordinaria non sia da imputare, in via esclusiva, alla dichiarazione fraudolenta dell'acquirente ma a elementi oggettivi del contratto stipulato tra le parti.  Lo ha chiarito la Corte di cassazione con la sentenza n. 10656 del 22 aprile 2021.

Bonus in successione, solo se attività lavorativa è nel Comune

Con l’ordinanza n. 11101 del 27 aprile 2021, la Corte di cassazione, applicando il principio di retroattività dell’accettazione, ha chiarito che per ottenere l'agevolazione prima casa richiesta con la dichiarazione di successione, se si fa valere il requisito dello svolgimento dell’attività lavorativa nel Comune in cui ha sede l’immobile, questo requisito deve sussistere al momento dell’apertura della successione e non a quello della relativa dichiarazione.

Le condizioni del riacquisto agevolato

Con l'ordinanza n. 18939 del 5 luglio 2021, la Corte di cassazione ha stabilito che non decadono le agevolazioni prima casa, godute sull'acquisto a titolo oneroso di un'abitazione, a causa dall'alienazione infraquinquennale dell'immobile, solo in caso di successivo acquisto, entro un anno dall'alienazione, di un altro immobile adibito ad abitazione principale. Unica condizione: non deve assumere alcun rilievo la circostanza che, nel comune in cui è ubicato quest'immobile, l'acquirente eserciti la propria attività lavorativa.

Ok al bonus in caso di possidenza di altro immobile nello stesso Comune

Il contribuente può fruire del bonus prima casa, senza incorrere in decadenze e sanzioni, per stipulare un nuovo atto di acquisto agevolato, se possiede un altro immobile nello stesso Comune acquistato con le agevolazioni in sede successoria, ad una condizione: è necessario che proceda alla vendita dell'immobile precedentemente pervenutogli per successione entro un anno dalla compravendita e che il nuovo immobile sia adibito a propria abitazione principale. È questa la sintesi della risposta n. 551 del 25 agosto 2021 dell’Agenzia delle entrate.

Revoca bonus per cambio categoria catastale 

L'Agenzia delle entrate, con la risposta n. 566 del 26 agosto 2021, ha chiarito che le agevolazioni prima casa non possono essere riconosciute con riferimento alle pertinenze accatastate, al momento dell'acquisto, nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), in quanto sono agevolabili soltanto le pertinenze classificate o classificabili, al momento della stipula dell'atto di acquisto, nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse e scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Gli obblighi di un emigrato con prima casa in Italia

Il cittadino italiano residente all’estero, per non perdere gli sconti Iva e Registro 'prima casa', non deve necessariamente adibire ad abitazione principale l’appartamento riacquistato nel territorio nazionale dopo aver venduto la casa per cui ha usufruito delle suddette agevolazioni. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 627 del 27 settembre 2021, specificando anche che si tratta di un obbligo che non può essere richiesto a chi vive stabilmente in un altro Stato.

Bonus prima casa per coniugi separati

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 634 del 30 settembre 2021, ha chiarito la situazione di una contribuente che, a seguito della separazione e conseguente assegnazione al marito dell’immobile condiviso, per il quale hanno fruito dei benefici 'prima casa', ha acquistato un’altra abitazione. In questo caso, quindi, se non si vuole incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita per il secondo acquisto e pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre alla sanzione, bisognerà provvedere alla vendita della quota di proprietà della contribuente relativa alla casa originaria.

Prima casa giovani, il bonus valido solo per l'acquisto

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa, prevista dal decreto Sostegni bis con lo scopo di favorire l’autonomia abitativa dei giovani, non può essere applicata anche in sede di registrazione del contratto preliminare. L’esenzione potrà essere recuperata, in presenza delle condizioni di legge, dopo la stipula dell’atto di compravendita attraverso istanza di rimborso della differenza tra l’imposta proporzionale versata per caparra e acconti e l’imposta principale dovuta per il contratto definitivo. A precisarlo è l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 650 del 1° ottobre 2021.

Bonus prima casa under 36, irrilevante stipula del mutuo

Con la risposta n. 653 del 4 ottobre, l'Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento ad un contribuente, aggiudicatario all'asta di un’unità immobiliare con decreto di trasferimento di un tribunale. Egli potrà fruire delle agevolazioni 'prima casa' - che prevedono l’esenzione dall’imposta di registro per coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni e hanno un Isee non superiore ai 40mila euro annui - a prescindere dal momento della futura stipula del contratto di mutuo che intende sottoscrivere. Le dichiarazioni per ottenere il beneficio, di regola rese nelle more del giudizio, si possono fare anche in un momento successivo, purché siano eseguite prima della registrazione dell'atto. 

Agevolazioni prima casa, guida all'acquisto dell'Agenzia delle Entrate 

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato sul proprio sito la nuova guida completa al bonus prima casa. L'obiettivo principale di questa pubblicazione è fornire un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si acquista il primo immobile, con un focus di un intero capitolo dedicato ai benefici fiscali per i giovani under 36 che stipulano un atto di acquisto tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Per approfondire: Guida all'acquisto della prima casa per i giovani under 36

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