Sisma: guida al Testo unico della ricostruzione privata

Sulla Gazzetta ufficiale sono state pubblicate una serie di ordinanze che apportano correzioni chirurgiche al Testo unico della ricostruzione privata, il grande lavoro di ricognizione delle ordinanze emanate dal 2016 con l'obiettivo di offrire un quadro chiaro e univoco sulle procedure che i privati devono seguire per ricostruire gli immobili danneggiati o distrutti. In occasione del 7° anniversario del terremoto nel Centro Italia, pubblichiamo una Guida al Testo unico della ricostruzione privata.

Decreto Ricostruzione: le novità su imprese e contributi

La pubblicazione delle ordinanze n. 133/2023, n. 136/2023, n. 139/2023 e n. 140/2023 sulla GURI del 22 e del 23 agosto 2023 arriva a distanza di circa otto mesi dall’approvazione del Testo unico ad opera dell’Ordinanza n. 130 del 15 dicembre 2022 che, come aveva spiegato l’allora Commissario al sisma Giovanni Legnini, “di fatto diventa l’unica fonte della disciplina relativa a tutti gli aspetti della ricostruzione privata, con l’obiettivo di dare certezza, leggibilità e stabilità regolatoria alle attività di ricostruzione in Centro Italia per i prossimi anni”.

Ecco dunque cosa prevede il Testo unico della ricostruzione privata, anche alla luce delle modifiche pubblicate recentemente in GURI.

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Sisma: perché un Testo unico della ricostruzione privata?

Come spiega la stessa relazione illustrativa che accompagna il documento, “il Testo unico della ricostruzione privata costituisce una sistemazione organica delle ordinanze commissariali vigenti, via via emanate dopo gli eventi sismici del 2016 e del 2017, con le innovazioni necessarie ad assicurare maggiore completezza, chiarezza, semplicità e stabilità del quadro regolatorio nel tempo”.

Nel corso degli anni, spiega infatti la relazione, si sono “stratificate disposizioni normative, motivate dalla necessità dell’aggiornamento, che hanno determinato correzioni e integrazioni, ripetizioni di discipline procedimentali, antinomie, criticità di comprensione in relazione alle necessità temporali poste dagli interventi (rilevazione dei danni, interventi di immediata esecuzione, danni lievi, danni gravi, delocalizzazioni temporanee...) e all'oggetto, ossia alla tipologia dell’intervento (edifici ad uso abitativo, produttivo, rurale, collabenti, di proprietà mista pubblico-privata, ubicati in aree di rischio idro-geomorfologico, in aggregati, soggetti a vincoli culturali e paesaggistici, già colpiti da precedenti eventi sismici...)”.

In tale contesto, il Testo unico ha pertanto lo “scopo di aggiornare, chiarire e semplificare, secondo un ordine sistematico nuovo, più libero dalle contingenze delle fasi temporali, le regole consolidate della ricostruzione privata, innovando ove necessario”.

Un dato importante chiarito nel Testo è quello relativo al profilo temporale. Il documento spiega infatti che per le “nuove domande” si applicano il Testo unico e le ordinanze espressamente citate; per quelle che hanno già ottenuto la concessione del contributo, restano validi gli atti e gli effetti giuridici già prodotti; infine per le domande “in itinere” si applica la disciplina vigente al tempo della loro presentazione, salva la facoltà dell’interessato di aderire alla procedura semplificata prevista dal Testo unico. Le ordinanze commissariali non espressamente citate nel Testo unico non si applicano, invece, alle domande presentate successivamente all’entrata in vigore del Testo unico e dispiegano, dunque, i propri effetti solo nei limiti dei rapporti giuridici determinati e ancora pendenti.

La struttura del Testo unico della ricostruzione privata sisma

Il documento è diviso in cinque parti. La prima contiene le disposizioni di carattere generale, con le abrogazioni e le norme transitorie. “Si tratta di una parte innovativa, non presente in via generale nelle ordinanze del passato, che traccia una sintesi, una “visione” della ricostruzione, delineando principi e finalità in modo chiaro e comprensibile”, si legge nel documento.

“La Parte II riorganizza, attraverso Capi e Sezioni, i principi fondamentali della disciplina vigente (...) in tema di soggetti beneficiari, oggetto dell’intervento, misura del contributo, contenuti della domanda e procedimento amministrativo”.

La Parte III del Testo unico “riguarda l'applicazione dei benefici e il riconoscimento dei contributi, nell'ambito del processo di ricostruzione e ripristino del patrimonio danneggiato, con specifico riferimento ai danni agli edifici privati di interesse storico-artistico e agli edifici inclusi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o comunque appartenenti al patrimonio edilizio storico, anteriore al 1945”.

“La Parte IV (articoli da 105 a 112), che recepisce in particolare le disposizioni dell’ordinanza 107/2020, conferma le innovazioni già introdotte in tema di programmazione e pianificazione urbanistica rispetto al passato”.

Infine la Parte V “raccoglie le disposizioni vigenti e frutto di complessi ed importanti confronti avvenuti nel corso di questi anni anche con le differenti parti sindacali, relative agli operatori privati della ricostruzione: i Professionisti e le Imprese”.

I beneficiari della ricostruzione privata post sisma 2016

Tra le parti più interessanti del Testo figura senza dubbio l'articolo 6 che elenca i beneficiari dei contributi per la ricostruzione privata. Tra questi, ci sono ovviamente i “proprietari, usufruttuari o titolari di diritti reali di godimento che si sostituiscono ai proprietari delle abitazioni gravemente danneggiate o distrutte, comprese in edifici dichiarati inagibili con ordinanza sindacale”. 

L’articolo inoltre cita espressamente “le imprese proprietarie degli immobili danneggiati che optano per la delocalizzazione definitiva mediante l'acquisto di edifici esistenti agibili nello stesso comune o in un comune limitrofo con popolazione non superiore a trentamila abitanti, a condizione che tali edifici risultino legittimamente realizzati”. Si tratta di una disposizione chiara e innovativa - spiega la Relazione - che dà risposta a molteplici dubbi riscontrati nella prassi. “In sostanza, la delocalizzazione definitiva è possibile: solo su un edificio legittimo, anche sotto il profilo urbanistico e ambientale; ubicato nello stesso comune o in un comune limitrofo, ma con popolazione non superiore ai trentamila abitanti, per contrastare “la fuga verso i centri maggiori”, si legge nel documento.

Importante anche il chiarimento sulla possibilità di essere titolari del contributo “da parte dei Comuni e degli enti pubblici che abbiano la proprietà o il diritto reale di godimento, per finalità di pubblico interesse, di natura sociale, abitativa o produttiva, anche al fine di favorire processi di neo-popolamento dei territori colpiti dal sisma. Le finalità dell’innovazione sono evidenti e rilevanti poiché, in questo modo, si consente ai Comuni e agli enti pubblici, nelle forme già previste dalla legge, di subentrare ai proprietari inerti o irreperibili al fine di “completare la ricostruzione” eliminando situazioni di pericolo per l’incolumità pubblica ed evitando il degrado del contesto sociale in cui essi sono ubicati”, chiarisce infatti la Relazione.

Tra gli altri beneficiari - per citare altre fattispecie - ci sono poi i familiari fino al quarto grado (a determinate condizioni) e i proprietari degli edifici danneggiati dal sisma che ricomprendano unità immobiliari in cui veniva svolta, alla data del sisma, l’attività produttiva.

I contributi per la ricostruzione privata sisma

Fondamentale è poi tutto il Capo III della seconda Parte, dedicato ai contributi destinati agli interventi di ricostruzione o di recupero degli immobili privati distrutti o danneggiati dal sisma. In linea generale, il Testo unico prevede:

• per gli immobili distrutti, un contributo pari al 100% del costo delle strutture, degli elementi architettonici esterni, comprese le finiture interne ed esterne e gli impianti, e delle parti comuni dell'intero edificio per la ricostruzione da realizzare nell'ambito dello stesso insediamento, salvo quanto previsto in caso di delocalizzazioni e/o ricostruzione in zone con faglie attive “nel rispetto delle vigenti norme tecniche per le costruzioni che prevedono l'adeguamento sismico e nel limite delle superfici preesistenti, aumentabili esclusivamente ai fini dell'adeguamento igienico-sanitario, antincendio ed energetico, nonché dell'eliminazione delle barriere architettoniche”; 
• per gli immobili con livelli di danneggiamento e vulnerabilità inferiori alla soglia appositamente stabilita, un contributo pari al 100% del costo della riparazione con rafforzamento locale o del ripristino con miglioramento sismico delle strutture e degli elementi architettonici esterni, comprese le rifiniture interne ed esterne, e delle parti comuni dell'intero edificio; 
• per gli immobili gravemente danneggiati, con livelli di danneggiamento e vulnerabilità superiori alla soglia appositamente stabilita, un contributo pari al 100% del costo degli interventi sulle strutture, con miglioramento sismico, compresi l'adeguamento igienico-sanitario, energetico ed antincendio, nonché l'eliminazione delle barriere architettoniche, e per il ripristino degli elementi architettonici esterni comprese le rifiniture interne ed esterne, e delle parti comuni dell'intero edificio.

Di particolare rilevanza è anche la prima parte dell’articolo 36 che dettaglia cosa sia incluso all'interno del costo dell’intervento, sulla cui base viene poi calcolato il contributo (da leggersi, in caso di impresa, in combinato disposto con l’articolo 45 relativo alla “determinazione dei costi ammissibili a contributo per beni mobili strumentali, prodotti e scorte”). Ebbene, all’interno figurano voci di spesa come:

• i costi sostenuti per le indagini e le prove di laboratorio sui materiali che compongono la struttura ritenuti strettamente necessari, per le opere di pronto intervento e di messa in sicurezza, per la riparazione dei danni e per il rafforzamento locale da eseguirsi mediante la riduzione delle principali vulnerabilità dell’intero edificio; 
• eventuali compensi dell’amministratore di condominio o di consorzi tra proprietari costituiti per gestire interventi unitari; 
• le spese per l’esecuzione, da parte dell’impresa affidataria, di lavori in economia, limitate alle lavorazioni che non danno luogo a valutazioni a misura e non possono essere rappresentate da prezzi in elenco; 
• le spese per le opere di ripristino strutturale o realizzazione di opere di sostegno necessarie ad assicurare l’agibilità dell’edificio danneggiato; 
• le spese sostenute per tributi o canoni di qualsiasi tipo, ove dovuti, per l’occupazione di suolo pubblico determinata dagli interventi di ricostruzione.

Inoltre, ai fini della determinazione del contributo, i costi parametrici sono incrementati in presenza di una serie di situazioni, tra cui l’ubicazione disagiata del cantiere, oppure per “interventi di ripristino strutturale o realizzazione di opere di sostegno necessarie ad assicurare l’agibilità dell’edificio danneggiato che abbiano un rapporto diretto con l’edificio stesso e garantiscano la stabilità del terreno”, solo per citarne alcune. In entrambi i casi è previsto un aumento del 10%.

Bonus edilizi e contributi della ricostruzione sisma

In ultimo, ma non per importanza, la disciplina relativa agli incentivi fiscali per l'edilizia. Per tutti gli interventi edilizi di riparazione o di ricostruzione privata, infatti, è possibile fruire anche dei bonus edilizi per l’importo eccedente il contributo concesso per la ricostruzione stessa.

In questo modo i privati che hanno subito danni al proprio immobile possono accedere anche all’ecobonus, al sismabonus, al bonus ristrutturazioni, al superbonus e al sisma bonus acquisti.

Laddove si usufruisca congiuntamente degli incentivi fiscali sia per interventi antisismici che di efficientamento energetico, è necessario però procedere mediante contabilità distinte tra le due agevolazioni.

I documenti ufficiali sul Testo unico della ricostruzione privata

Consulta l’Ordinanza n. 130 del 22.12.2022

Consulta l’Ordinanza n. 133 del 31.01.2023 - GURI n. 195 del 22.08.2023

Consulta l’Ordinanza n. 136 del 22.03.2023 - GURI n. 196 del 23.08.2023

Consulta l’Ordinanza n. 139 del 19.05.2023 - GURI n. 196 del 23.08.2023

Consulta l’Ordinanza n. 140 del 30.05.2023 - GURI n. 196 del 23.08.2023

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