Entrate - guida all'acquisto della casa

Una guida dell'Agenzia delle Entrate indica le regole da seguire per accedere alle agevolazioni per l'acquisto della casa.

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In Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme di investimento. Secondo i dati pubblicati dalla rivista “Gli immobili in Italia 2015”, curata dagli esperti del dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate, quasi 8 famiglie su 10 sono proprietarie della casa in cui vivono. A tale risultato contribuisce anche la normativa fiscale, che prevede numerose e importanti agevolazioni per l’acquisto di un’abitazione.

Il Fisco dedica al tema una guida, con focus sulle imposte e le agevolazioni fiscali per chi acquista casa.

Cosa fare prima di acquistare casa

Il primo passo, secondo l'Agenzia delle Entrate, è verificare la situazione catastale e ipotecaria del bene. A tal fine l’Agenzia mette a disposizione dei cittadini servizi come l'ispezione ipotecaria che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

L’ispezione può essere richiesta presso gli uffici provinciali-territorio o online. In entrambi i casi, il servizio è gratuito se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale); rientrano nella consultazione gratuita le ipoteche “contro”, mentre sono escluse le ipoteche “a favore”. Se, invece, il richiedente non è titolare, neanche in parte, dell’immobile, per il servizio si applicano i tributi previsti dalla legge

Il compromesso

Una volta accertato che l’immobile è libero da vincoli, si può procedere alla stipula del contratto preliminare, o “compromesso”, vale a dire l 'accordo con cui venditore e compratore si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro, oltre all’imposta di bollo.

Le imposte

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. Sia che il venditore sia un'impresa o un privato l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro.

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Inoltre, in entrambi i casi le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione. In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

Le agevolazioni per la prima casa

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

Se il venditore è un privato o un’impresa esente da Iva, saranno dovute l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro. Se la vendita è soggetta ad Iva, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’Iva ridotta al 4%.

La guida ricorda che le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Se ciò non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Le FAQ

La guida si chiude con le risposte a una serie di domande frequenti poste dai contribuenti. Ad esempio, “Ho la dimora, ma non la residenza, nel comune in cui intendo acquistare casa. Posso usufruire ugualmente delle agevolazioni prima casa senza dover trasferire la residenza?”. O ancora, “Se concedo in locazione l’abitazione che ho acquistato con le agevolazioni “prima casa”, perdo i benefici?”.

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