Bonus prima casa, cosa cambia e a chi spetta nel 2025?
La Legge di Bilancio 2025 non rinnova il pacchetto di agevolazioni fiscali per l'acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale, ma proroga per tutto il triennio 2025-2027 la misura che agevola l’accesso al mutuo prima casa. Ecco in che cosa consiste, quali sono le principali novità e le risposte alle domande più frequenti relative al bonus prima casa.
Bonus prima casa under 36: proroga per le agevolazioni sui mutui fino alla fine del 2027
Dalla loro entrata in vigore con la legge Formica (L. n. 168-1982) fino ad arrivare ad oggi, il quadro delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa ha subito numerose modifiche ed integrazioni volte a soddisfare le diverse esigenze delle famiglie italiane nel corso degli anni.
Dopo una serie di provvedimenti, la Manovra 2025 non rinnova l’esenzione totale delle imposte dovute per l’acquisto dell’abitazione principale. In base alla legge di bilancio, gli ultimi beneficiari saranno i giovani under 36 con ISEE fino a 40 mila euro che hanno stipulato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023 e firmano il rogito entro il 31 dicembre 2024.
D'altra parte, la stessa legge di Bilancio 2025 ha previsto una proroga fino al 2027 delle agevolazioni sui mutui prima casa con condizioni di favore e con garanzia statale fino all’80% esclusivamente per giovani under 36 con ISEE fino a 40mila euro, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori e conduttori di case popolari.
Facciamo il punto su quello che c'è da sapere sull'incentivo per la prima abitazione, con un focus sui molteplici chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate e la Corte di Cassazione a proposito delle modalità per fruire dei benefici fiscali.
Cos'è il bonus prima casa?
Il bonus prima casa consiste in una serie di incentivi e agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Nello specifico, la disciplina del bonus ha previsto la riduzione dell’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia dell’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre, non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.
Più in dettaglio, nel caso di acquisto della prima casa da un soggetto privato è prevista la riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%, da calcolare in base al valore catastale dell'immobile. Invece, l'imposta ipotecaria e quella catastale dovute sono pari all’importo fisso di 50 euro. Per chi compra da un’impresa, l’Iva dovuta è del 4% e non del 10%. Imposta di registro, ipotecaria e catastale sono invece pari a 200 euro ciascuna.
Queste agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e, in generale, si applicano quando:
- il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
- il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora.
L’acquirente, inoltre, deve rispettare determinati requisiti:
- non essere proprietario di immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune nel quale si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- non essere titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nel Comune;
- avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali (in alternativa al trasferimento, l’acquirente dovrà dimostrare di avere nel Comune d’acquisto la sede di lavoro);
- non essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni o venderle entro un anno in caso di possesso.
Chi può usufruire delle agevolazioni prima casa? Le risposte del Fisco
Proprio per aiutare a capire quali sono le agevolazioni prima casa in vigore e come fruirne, l’Agenzia delle Entrate ha redatto una guida al bonus per l’acquisto dell’abitazione principale. La guida viene aggiornata di anno in anno, in modo da assorbire tutte le novità introdotte con decreti e legge di Bilancio. L'ultima versione della "Guida per l'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali" è aggiornata a luglio 2024.
I chiarimenti del 2024
Bonus prima casa per residente all’estero per lavoro
Con la risposta n.238/2024, l'Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento in merito alle agevolazioni prima casa per il contribuente iscritto all’AIRE che vuole rientrare in Italia. In particolare, viene specificato che possono beneficiare dei bonus i cittadini trasferiti all’estero per lavoro al momento della stipula del contratto di acquisto dell’immobile situato in Italia. Tuttavia, i benefici vengono revocati se alla firma del contratto l’acquirente si trova e lavora in Italia e non rispetta il requisito temporale del trasferimento della residenza nel Comune dell’abitazione acquistata, da effettuare entro i successivi 18 mesi. Inoltre, ha spiegato il Fisco, non è possibile rettificare la dichiarazione con la quale il contribuente si impegnava a "traslocare" nei tempi previsti dalla norma, ma è possibile chiedere con apposita istanza la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione senza applicazione di sanzioni.
Focus su trust con beneficio prima casa
Non ha diritto alle agevolazioni prima casa il contribuente che, sei anni prima, ha già beneficiato degli stessi benefici per l’acquisto di un immobile conferito in un trust. A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione, con la sentenza 24387/2024.
Agevolazioni prima casa, no al mandato senza rappresentanza
La titolarità di un immobile spetta al mandante fin quando il mandatario non trasferisce l’abitazione oggetto del mandato ad un terzo. Quindi, il contribuente che trasferisce una propria abitazione al mandatario non è nelle condizioni di poter acquistare un’altra abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con una sentenza n. 20673/2024.
I chiarimenti del 2023
Ok alle agevolazioni prima casa anche in sede di dichiarazione di successione
L’erede può usufruire delle agevolazioni prima casa per l’abitazione ricevuta in successione e per le relative pertinenze anche se formalmente costituite da più particelle catastali diversamente intestate, a patto che risultino "unite di fatto ai fini fiscali", in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale. È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 155 del 24 gennaio 2023.
I chiarimenti del 2022
Agevolazioni prima casa, guida all'acquisto dell'Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato sul proprio sito la nuova guida completa al bonus prima casa. L'obiettivo principale di questa pubblicazione è fornire un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si acquista il primo immobile, con un focus di un intero capitolo dedicato ai benefici fiscali per i giovani under 36 che stipulano un atto di acquisto tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
Bonus prima casa under 36 anche per immobili acquistati all'asta
Le agevolazioni prima casa under 36 - quali il regime speciale di esenzione dalle imposte di registro e ipo-catastali e del credito d’imposta relativo all’Iva versata - trovano applicazione anche nelle ipotesi in cui il diritto sull'immobile si acquisisce per effetto di un decreto di trasferimento emesso all'esito di un procedimento giudiziale. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 808 del 13 dicembre 2021.
Acquisto prima casa, agevolazioni salve anche dopo rinuncia
Il contribuente che ha chiesto la revoca della dichiarazione d’intenti rilasciata al momento del rogito per l’acquisto della prima casa, e la riliquidazione delle relative imposte, può tornare sui propri passi. Potrà, infatti, riottenere le agevolazioni per lo stesso immobile se trasferisce la residenza nel comune della nuova abitazione entro diciotto mesi dall’atto originario di acquisto. È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 4 del 7 gennaio 2022.
Ok ad un secondo 'bonus prima casa' se primo immobile è inabitabile
L’oggettiva e assoluta inidoneità dell'immobile pre-posseduto, acquistato con il bonus 'prima casa', risultante da idonea documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente, fa si che il beneficio possa essere ripetuto per l’acquisto di un nuovo immobile. Quindi, la ripetizione è possibile quando l’immobile viene dichiarato inagibile dall’autorità competente, a causa della sopravvenuta carenza dei requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con il principio di diritto n. 1 del 17 marzo 2022.
Sanzioni e disciplina, cosa cambia per il bonus prima casa
La modifica, in vigore dal 2014, dei parametri ai quali ancorare i presupposti per il riconoscimento dell’agevolazione prima casa non ha inciso retroattivamente. Nonostante sia cambiato l’oggetto della dichiarazione, l’infrazione continua a essere costituita dalla dichiarazione mendace e pertanto, dovendosi escludere l’abolitio criminis, il mendacio del contribuente realizzato prima del 2014 continua a essere sanzionabile. Così si è espressa la Corte di cassazione con la sentenza a sezioni unite civili n. 13145 del 27 aprile 2022, superando l’orientamento prevalente.
Bonus prima casa, ok al rimborso credito Iva per l'under 36 'nominato' dal padre
Il preliminare d’acquisto della prima casa per un under 36, stipulato dal padre, che nell’occasione ha versato caparra e acconto, con l’impresa costruttrice, non impedisce al giovane di usufruire del credito d’imposta pari all’Iva versata, anche in relazione alle fatture intestate al genitore. Quello che conta è che il genitore lo abbia formalmente 'nominato' titolare della proprietà. È l’Agenzia delle Entrate a fornire chiarimenti, mediante la risposta all’interpello n. 261 dell’11 maggio 2022.
Decadenza bonus prima casa in caso di riacquisto della sola nuda proprietà
Una cittadina italiana residente all’estero che, dopo aver venduto prima del decorso dei cinque anni l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, provvede ad acquistare un nuovo immobile intestando a se stessa la nuda proprietà e a una parente il diritto di usufrutto, non potrà fruire del regime agevolato, riconosciuto dalla norma solo per la proprietà piena dell’immobile. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 349 del 28 giugno 2022, con cui ha evidenziato che la ratio della disciplina in esame ha lo scopo di evitare che l'agevolazione possa assecondare intenti speculativi.
Agevolazioni prima casa per gli under 36, la nuova guida dell'Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato sul proprio sito la nuova brochure "Prima casa under 36". Questa pubblicazione spiega da subito a chi spettano le agevolazioni introdotte dal decreto Sostegni bis (decreto legge n. 73/2021) e prorogate fino a fine anno dalla legge di bilancio 2022 (legge n. 234/2021). La brochure, inoltre, spiega in sintesi i tipi di agevolazioni a disposizione, le tipologie di immobili ammessi ai benefici e i casi in cui decade il bonus per gli under 36.
Ok al bonus prima casa anche con trasferimento di residenza all’estero
Per il bonus prima casa non è necessario mantenere la residenza nell’immobile acquistato per un tempo minimo. Il contribuente che ha comprato casa beneficiando delle agevolazioni fiscali ha l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro il termine di 18 mesi, ma non è tenuto a restarvi. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 399 del 1° agosto 2022. Via libera, dunque, a un successivo cambio di residenza, senza conseguenze sul fronte del bonus spettante.
Bonus prima casa e comunione dei beni
Se uno dei due coniugi compra un’abitazione usufruendo dei benefici 'prima casa' previsti solo per la sua parte, anche l’altro non potrà beneficiare nuovamente della riduzione delle imposte di registro, catastale e ipotecaria per un successivo acquisto. È quanto spiegato dall’Agenzia delle Entrate che, con la risposta all’interpello n. 400 del 1° agosto 2022, ha illustrato le regole in merito al bonus prima casa nel caso di comunione dei beni.
Acquisto prima casa all'asta, necessario dichiarare i requisiti per ottenere il bonus
Nel caso di acquisto all’asta dell’abitazione principale, le agevolazioni prima casa in termini di imposta di registro, ipotecarie e catastali spettano a condizione che il contribuente provveda a rendere le dichiarazioni previste dalla legge prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 23292-2022.
Calcolo della superficie utile complessiva e agevolazioni prima casa
Con la sentenza n. 25486-2022, la Corte di Cassazione ha fornito dei nuovi chiarimenti in merito al bonus prima casa. In particolare, viene specificato che il terreno circostante l'immobile per il quale il contribuente richiede le agevolazioni deve essere considerato, in quanto giardino a durevole servizio del fabbricato stesso, come parte integrante dell'area scoperta pertinenziale ai fini del calcolo complessivo finalizzato a stabilire se l’abitazione ha natura lussuosa.
Bonus prima casa, necessario cambio residenza entro 18 mesi dall'acquisto
Il contribuente che acquista, con le agevolazioni prima casa, un’abitazione situata in un Comune diverso da quello nel quale è residente, è tenuto a cambiare la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Questa scadenza rappresenta un termine perentorio, il cui mancato rispetto determina la decadenza dal bonus prima casa. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 26599-2022.
Abitazione al coniuge separato, precluso un nuovo bonus prima casa
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27088-2022, ha stabilito che un contribuente proprietario di un immobile ad uso abitativo acquisito con il bonus prima casa non può usufruire nuovamente delle agevolazioni anche qualora non abbia la disponibilità effettiva dell'abitazione, in quanto assegnata al coniuge in sede di separazione personale.
Bonus prima casa, chiarimenti sul credito d’imposta per il secondo acquisto
Il contribuente che in esecuzione degli accordi di separazione aveva acquistato la quota del 50% della casa coniugale ha comunque diritto a usufruire del credito d'imposta previsto per l'acquisto agevolato di un secondo immobile. L’acquisizione delle quote, infatti, non configura come l'acquisto di un nuovo immobile. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello n. 531 del 28 ottobre 2022.
I chiarimenti del 2021
Trasferimento immobile in costruzione: agevolazioni vincolate a tre anni
Al limite previsto per la conclusione dei lavori di costruzione della "prima casa", scaduto il quale decadono le agevolazioni, non è applicabile la sospensione degli appuntamenti tributari disposti dall’articolo 24 del decreto Liquidità. Quindi, trattandosi di una norma agevolativa di carattere eccezionale, non è estendibile a ipotesi diverse da quelle indicate nella disposizione stessa. È quanto precisa l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 39 del 12 gennaio 2021.
Uso parziale del bonus prima casa
Nel caso in cui il credito d’imposta "prima casa" venga speso soltanto in parte per il pagamento del Registro dovuto per l'atto in cui il credito è maturato, l'importo residuo potrà essere speso in riduzione dell’Irpef o in compensazione delle somme dovute, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipo-catastale, sulle successioni e donazioni, per gli atti presentati dopo l’acquisizione del credito, per le quali il credito deve essere utilizzato integralmente. Questo il contenuto della risposta n. 44 del 18 gennaio 2021.
Bonus valido anche con donazione immobile "risolta"
L’impegno a cedere entro un anno dall’atto la prima casa acquistata con il bonus, assunto in sede di acquisto di un’altra abitazione, non si considera disatteso se, donato il primo immobile, lo stesso atto di donazione è successivamente oggetto di risoluzione: la pattuizione con cui il bene retrocede in capo all’originario proprietario configura un nuovo atto di donazione. In tale ipotesi, non c’è decadenza dalle agevolazioni fruite. E' questo il principio cardine espresso dall'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 77 del 2 febbraio 2021.
Bonus valido per riacquisto casa all'estero
Non perde i benefici il contribuente che rivende la 'prima casa' senza attendere cinque anni dal suo acquisto, se acquista entro un anno, anche all’estero, un nuovo immobile e invia al Fisco i documenti comprovanti il possesso dei requisiti richiesti per l’accesso alle agevolazioni e la destinazione a dimora abituale del nuovo acquisto. È la precisazione dell’Agenzia delle entrate fornita con la risposta n. 126 del 24 febbraio 2021.
Bonus e acquisto immobile per usucapione
Nel caso di acquisto per usucapione di un immobile, il contribuente che vuole usufruire dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro, prevista per la prima casa, deve rendere le dichiarazioni obbligatorie per legge non più tardi della sentenza dichiarativa di usucapione. In caso contrario l’acquirente decade dal beneficio, dovendosi escludere un effetto sanante per le dichiarazioni rese successivamente. Sono queste le precisazioni fornite dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 1270-2021.
Bonus ripetibile anche in caso di agevolazioni nella successione e donazione
Il diritto acquisito con l'agevolazione 'prima casa' nella successione e donazione non esclude la possibilità di fruire nuovamente del beneficio nell'ipotesi di successivo acquisto a titolo oneroso di un'altra abitazione. Questa condizione vale anche se il primo acquisto di immobile abitativo agevolato è avvenuto parzialmente per donazione. Ciò, a condizione che venga alienata la quota acquistata a titolo oneroso, entro un anno dall'acquisto. È questa la sintesi della risposta a interpello n. 228 del 2 aprile 2021 dell’Agenzia delle entrate.
No al bonus per terreni che non sono "pertinenze"
I terreni acquistati insieme al fabbricato, destinati alla costruzione di un complesso residenziale, che non presentano i requisiti per essere qualificati come "pertinenze" dell'immobile non rientrano nell'ambito di applicazione dell'agevolazione prima casa ed esulano dalla ratio della stessa, che è quella di favorire l'acquisizione della "prima abitazione". È la precisazione dell’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 234 del 9 aprile 2021.
Bonus, quando non vale la sospensione dei termini Covid-19
Non è possibile beneficiare della sospensione relativamente ai termini di ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell'atto. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 235 del 9 aprile 2021. Tra i termini oggetto di sospensione previsti dal decreto Liquidità vi è anche il periodo di 18 mesi dall'acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione.
Bonus ammesso anche per immobile ereditato
L'Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 277 del 21 aprile 2021, ha chiarito la possibiltà per un soggetto di avvalersi del bonus in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, nonostante sia titolare di un altro immobile situato nello stesso Comune, anche qualora quest'ultimo sia stato acquistato con le agevolazioni prima casa in sede di successione o donazione, sempre a condizione che si proceda a vendere entro l'anno l'immobile precedentemente acquistato a titolo gratuito.
No al bonus in condizioni sospensive
Non ha diritto all’agevolazione sulla prima casa chi acquista un immobile prevedendo una condizione sospensiva con la quale si impegna a vendere l’abitazione principale di sua proprietà e acquistata usufruendo degli stessi sconti fiscali. I requisiti non sono rinviabili e la norma di riferimento richiede espressamente che il contribuente, al momento della stipula dell’atto di compravendita, non sia proprietario di altra abitazione primaria. È quanto chiarito dalla Corte di cassazione che, con l’ordinanza 10513-2021, ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle entrate.
Recupero beneficio Iva all'acquirente
Sul fronte Iva, la revoca del bonus prima casa per le abitazioni di lusso legittima il recupero dell’amministrazione nei confronti del cedente o cessionario nel caso in cui l’applicazione erronea dell’aliquota al 4% in luogo di quella ordinaria non sia da imputare, in via esclusiva, alla dichiarazione fraudolenta dell'acquirente ma a elementi oggettivi del contratto stipulato tra le parti. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con la sentenza n. 10656-2021.
Bonus in successione, solo se attività lavorativa è nel Comune
Con l’ordinanza n. 11101-2021, la Corte di cassazione, applicando il principio di retroattività dell’accettazione, ha chiarito che per ottenere l'agevolazione prima casa richiesta con la dichiarazione di successione, se si fa valere il requisito dello svolgimento dell’attività lavorativa nel Comune in cui ha sede l’immobile, questo requisito deve sussistere al momento dell’apertura della successione e non a quello della relativa dichiarazione.
Le condizioni del riacquisto agevolato
Con l'ordinanza n. 18939-2021, la Corte di cassazione ha stabilito che non decadono le agevolazioni prima casa, godute sull'acquisto a titolo oneroso di un'abitazione, a causa dall'alienazione infraquinquennale dell'immobile, solo in caso di successivo acquisto, entro un anno dall'alienazione, di un altro immobile adibito ad abitazione principale. Unica condizione: non deve assumere alcun rilievo la circostanza che, nel comune in cui è ubicato quest'immobile, l'acquirente eserciti la propria attività lavorativa.
Ok al bonus in caso di possidenza di altro immobile nello stesso Comune
Il contribuente può fruire del bonus prima casa, senza incorrere in decadenze e sanzioni, per stipulare un nuovo atto di acquisto agevolato, se possiede un altro immobile nello stesso Comune acquistato con le agevolazioni in sede successoria, ad una condizione: è necessario che proceda alla vendita dell'immobile precedentemente pervenutogli per successione entro un anno dalla compravendita e che il nuovo immobile sia adibito a propria abitazione principale. È questa la sintesi della risposta n. 551 del 25 agosto 2021 dell’Agenzia delle entrate.
Revoca bonus per cambio categoria catastale
L'Agenzia delle entrate, con la risposta n. 566 del 26 agosto 2021, ha chiarito che le agevolazioni prima casa non possono essere riconosciute con riferimento alle pertinenze accatastate, al momento dell'acquisto, nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), in quanto sono agevolabili soltanto le pertinenze classificate o classificabili, al momento della stipula dell'atto di acquisto, nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse e scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Gli obblighi di un emigrato con prima casa in Italia
Il cittadino italiano residente all’estero, per non perdere gli sconti Iva e Registro 'prima casa', non deve necessariamente adibire ad abitazione principale l’appartamento riacquistato nel territorio nazionale dopo aver venduto la casa per cui ha usufruito delle suddette agevolazioni. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 627 del 27 settembre 2021, specificando anche che si tratta di un obbligo che non può essere richiesto a chi vive stabilmente in un altro Stato.
Bonus prima casa per coniugi separati
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 634 del 30 settembre 2021, ha chiarito la situazione di una contribuente che, a seguito della separazione e conseguente assegnazione al marito dell’immobile condiviso, per il quale hanno fruito dei benefici 'prima casa', ha acquistato un’altra abitazione. In questo caso, quindi, se non si vuole incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita per il secondo acquisto e pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre alla sanzione, bisognerà provvedere alla vendita della quota di proprietà della contribuente relativa alla casa originaria.
Prima casa giovani, il bonus valido solo per l'acquisto
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa, prevista dal decreto Sostegni bis con lo scopo di favorire l’autonomia abitativa dei giovani, non può essere applicata anche in sede di registrazione del contratto preliminare. L’esenzione potrà essere recuperata, in presenza delle condizioni di legge, dopo la stipula dell’atto di compravendita attraverso istanza di rimborso della differenza tra l’imposta proporzionale versata per caparra e acconti e l’imposta principale dovuta per il contratto definitivo. A precisarlo è l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 650 del 1° ottobre 2021.
Bonus prima casa under 36, irrilevante stipula del mutuo
Con la risposta n. 653 del 4 ottobre 2021, l'Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento ad un contribuente, aggiudicatario all'asta di un’unità immobiliare con decreto di trasferimento di un tribunale. Egli potrà fruire delle agevolazioni 'prima casa' - che prevedono l’esenzione dall’imposta di registro per coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni e hanno un Isee non superiore ai 40mila euro annui - a prescindere dal momento della futura stipula del contratto di mutuo che intende sottoscrivere. Le dichiarazioni per ottenere il beneficio, di regola rese nelle more del giudizio, si possono fare anche in un momento successivo, purché siano eseguite prima della registrazione dell'atto.
I chiarimenti del 2020
Agevolazioni prima casa: necessaria una dichiarazione esplicita in atto
La sentenza della Corte di Cassazione n. 21814-2020 ha ribadito che il contribuente che, in sede di acquisto di un'abitazione con le agevolazioni prima casa, intende avvalersi del requisito relativo al luogo di svolgimento della propria attività è tenuto a dichiarare tale circostanza nell’atto di acquisto.
Bonus prima casa e immobile in eredità
La Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 20132-2020, ha stabilito che le agevolazioni "prima casa" per acquisto per successione consentono di applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa laddove anche uno solo dei beneficiari sia in possesso delle condizioni agevolative. Unica condizione: l'erede titolare dei requisiti, anche se coniuge superstite convivente, deve richiedere esplicitamente il bonus nella dichiarazione di successione o attraverso una dichiarazione integrativa.
Non si perde bonus se ritardo per causa di forza maggiore
Una nuova risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce come i benefici prima casa non si perdano a causa dei ritardi nei relativi adempimenti causati dalle conseguenze del coronavirus.
In particolare, con la risposta n. 485 del 19 ottobre 2020 si conferma il diritto alla detrazione per il caso in esame, relativo all'accesso per un’unità immobiliare da accorpare alla propria come abitazione principale. L'Agenzia dà ragione all’istante, per l’intervenuta emergenza epidemiologica, che ha di fatto bloccato i lavori, con conseguente causa di forza maggiore. In questi casi scatta la proroga dei termini per un tempo pari alla durata della causa di forza maggiore, nella fattispecie dal 23 febbraio al 2 giugno 2020.
Bonus valido anche se prima casa invenduta entro l'anno
Con la risposta n. 345 dell'11 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate considera il caso di un contribuente che ha acquistato un appartamento con le agevolazioni prima casa a maggio 2019, senza però riuscire a vendere entro l’anno l’altro immobile di sua proprietà, anch’esso comprato usufruendo degli stessi benefici, a causa delle restrizioni imposte per fronteggiare l’epidemia da Covid-19. In conclusione, il termine per concludere l'alienazione riprenderà a decorrere dal 1° gennaio 2021.
Ok al bonus per emigrato che non cambia residenza
Il contribuente che non ha dichiarato in atto di essere iscritto all'Anagrafe italiani residenti all’estero (AIRE), pur avendo i requisiti, può mantenere le agevolazioni fruite, qualora dichiari, con un atto integrativo nella medesima forma giuridica del precedente, entro il termine di 18 mesi dall'atto di acquisto, che al momento della stipula del contratto di compravendita era cittadino italiano emigrato all'estero, iscritto all'AIRE. Con ciò rettificando la dichiarazione resa nell'atto di acquisto in relazione alla residenza. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello n. 333 del 10 settembre 2020.
Sospensione termini per decadenza bonus prima casa
Con la risposta all'interpello n. 310 del 4 settembre 2020, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che con il dl Liquidità, per impedire la decadenza dal beneficio e viste le difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all'emergenza Covid-19, è stata prevista la sospensione, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti ai fini del mantenimento del bonus prima casa e per il riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa".
Parziale uso bonus, residuo fruibile per futuro acquisto
Il contribuente che non si è potuto avvalere per intero del bonus prima casa in sede di rogito notarile può chiedere di poter utilizzare la rimanente parte dell'agevolazione in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale relative ad un secondo atto di compravendita. È questa la sintesi della risposta n. 223/E del 22 luglio 2020 dell’Agenzia delle entrate.
Bonus prima casa: perdita beneficio per tardivo trasferimento
Il contribuente che acquista un’abitazione con le agevolazioni prima casa e non trasferisce la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, invece, perde il beneficio fiscale, anche se il tardivo trasferimento della residenza è dovuto al mancato rilascio dell’abitazione da parte dell’inquilino e al prolungarsi dei lavori di ristrutturazione. Sono queste le precisazioni contenute nell’ordinanza della corte di cassazione n. 10719-2020.
Chiarimenti del Fisco: demolizione non costituisce fusione
Con la risposta n. 113 del 21 aprile 2020, l'Agenzia si è concentrata sulla richiesta di una signora intenzionata ad acquistare con le agevolazioni prima casa l’appartamento adiacente a quello che già possiede, in comproprietà con il coniuge e in regime di separazione dei beni, per poi procedere alla demolizione dell’intero fabbricato che comprende le due unità immobiliari e, successivamente, edificare sull’area rimasta libera un villino monofamiliare, che sarà composto da un'unica casa di abitazione con annesso locale garage, da destinare ad abitazione principale della coppia.
Precisazioni Cassazione: vale la residenza anagrafica
Ai fini dell’agevolazione prima casa, se l’immobile è ubicato in un Comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, rileva il trasferimento anagrafico della residenza entro i termini stabiliti dalla legge. Il dato anagrafico, infatti, costituisce l’unico elemento dotato di certezza perché verificabile da parte dell'Amministrazione finanziaria, non rilevando la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile. Sono queste le precisazioni contenute nell’Ordinanza della corte di cassazione n. 7352-2020.
Revoca bonus per casa in costruzione
Se si avanza una richiesta di agevolazione prima casa per l’acquisto di un’abitazione in costruzione, il termine entro il quale l’Amministrazione finanziaria può revocare il beneficio fiscale inizia a decorrere dopo tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 28577-2020.
